よくある賃貸管理Q＆Ａ(随時更新）

Q.NEW 元付・客付業者とは何か教えてほしい。

A.簡単に言いますと、

元付＝大家さん側の媒介(仲介)業者

客付＝借主さん側の媒介(仲介)業者

となります。

契約の状況により、元付と客付が同じ業者となる場合もあります。

Q.NEW 賃貸における管理会社とはどんな存在か？

A.いわゆる分譲マンションにおける管理会社と似て非なる部分がございます。

一般に賃貸の場合の管理会社の業務とは

 

賃料管理・送金

物件室内外のメンテナンス

クレーム対応

契約業務手続

 

などが挙げられます。

 

誤解されますが

先述の元付業者と管理会社は＝イコールではありません。

 

なぜなら媒介業務(あっせん)だけして、そのあとの管理はオーナーが行う場合も多いからです(自主管理）

 

率直に申し上げますと、あっせんした後の管理に関して受任をしていない場合、業者はその責任度合いは薄いと言えるでしょう。

煩雑な業務を避けたいオーナーは媒介業務だけではなく、管理業務も依頼されたほうがベターです。

 

 

Q.テナント(入居あっせん)を依頼した場合、どの程度で募集が開始されるのか？おおよその時間を教えてほしい。

A.管理物件、一般募集にかかわらず、即日レインズ(業者間閲覧検索ネットワーク）登録、ならびに提携ポータルサイトにて募集開始させていただきます。

（2017年現在、多数他業者様にに依頼されている物件につきましては、お断りさせていただくケースもございますのでご了承ください。）

Q.入居者の属性を限定することは(女性のみ、法人のみ募集など）は、テナント募集に影響があるか？

A.オーナーさんの「こういった入居者に入ってほしい」というお考えは、物件のカラーを決定しますので、良いのではないでしょうか？

ただし、あまり属性を絞りすぎてしまいますと、空室率が高まる恐れがあります。

Q.外国籍の入居希望者との契約が未経験で、右も左もわからない。生活トラブルについてはどうか？

A.入居後のトラブルは国籍問わず、正直「その人次第」というところもあります。特にゴミ出しなどは念入りに入居前に説明が必要でしょう。当事務所提携の外国籍専門の保証会社（ＧＴＮさん）では通常の保証会社が行わない入居中トラブルのサポートもしていただけますのでご検討ください。

Q.現在、分譲マンションに入居中だが、引っ越し後、賃貸募集は可能か？

A.当該マンションでの管理規約で禁止事項に該当していなければ賃貸募集、契約は可能です。

通常の賃貸マンションでの使用方法はもちろんのこと、契約・入居者には管理規約を遵守していただくことが肝となります。

Q.入居申込みを一度ＯＫしたのだが、ほかにいいお客さんが来たので取りやめたい。

A.一度承諾したのにも関わらず貸主からキャンセルというのは入居希望者はもちろん媒介業者にも信頼を失います。

たとえば入居まで日にちが少ないなど、間違えば損害賠償請求されることも考えらえます。

貸し止め(部屋を貸すこと自体を止める)などよほどの事情がない限りはトラブルになりかねません。

Q.保証会社の審査はどのぐらいの時間がかかるのか？

A.入居希望者のご内容にもよりますが、早い場合だと30分ほどで承認の通知が入ります。身分証明書がそろっていれば遅くとも2日以内には結果が出ます。

Q.高齢者の受け入れを検討しているが、入居中の死亡リスクを考えてしまう

A.今後の賃貸経営においてはシニア世代の入居希望が一層増えてくると予想されます。死亡リスクについてですが、たとえば万が一の宅内死亡の場合でも、賃貸総合保険、保証会社の保証により最小限に損害を軽減することが可能となります。内容についてはご相談ください。

Q.他社で募集中でも依頼はできるのか？

A.問題ございません。

他社さまにて成約された場合は、トラブルの元となりますので、できる限りはやめにご通知いただくことをお約束くださいませ。

(2017年現在、多数他業者様にに依頼されている物件につきましては、お断りさせていただくケースもございますのでご了承ください。）

Q.敷金・礼金なしの契約プランを考えているが効果は？

実際のところ、敷金・礼金ゼロゼロ物件というのは、豊島区近隣ですと正直そこまで多くないな、というのが正直な印象です。体感的には1割程度ではないでしょうか。ゼロゼロ物件にしたからと言って決まるのか？というところも非常に悩ましいところです。

さらに、ゼロゼロ物件の契約の継続率（更新率）もあまり高くないのが実情としてあるのですが、新日本不動産ではゼロゼロ物件に設定する場合は、半年～1年以内の解約については違約金を設けて解約リスクを減じております。

Q.NEW　新婚で入居したが、その後、赤ちゃんが生まれたようだ。うるさくなるので退去して頂きたい。

A.以前、同種のご相談がありましたが、上記のような状況での退去は当然難しいと思われます。

最初から乳幼児不可としていたほうがよいでしょう。

Q.NEW 内緒でペットを飼いだしたようだ。解約したい

A.これも上記のご相談と同様、契約条項には条文があるものの、単に無断で飼育しているだけですと、即、それだけで出て行って下さい＝解約というのは難しいでしょう。（当然契約違反ではあるのですが・・・）。

 

対応策として、飼育が事実かつ、飼い続けても良いならば、

・敷金を積み増してもらう。

・賃料の値上げ。

などがあげられるでしょう。

 

飼育が是認できなければ、契約期間中は容認し、更新は拒絶する旨通告することも一案でしょう。

 

いずれにしても、覚書など文書で記録しておくことが肝要です。

 

 ただ、危険な動物(蛇、毒蜘蛛、蠍など)を飼育している場合は、法令違反の恐れはもちろん、逃げ出したときに隣人に多大な損害を与えることも予想されますので、契約解除を匂わすなど、毅然とした対応が必要でしょう。

Q.先代から引き継いだアパートの入居者は、賃貸保険未加入のようなのだが加入してもらえるか？

A.借主さんの承諾があれば契約可能です。

少額保険の代理店でございますので詳しくはお問い合わせ下さい。

Q.入居者が隣室にうるさいと文句を言いにくるらしい。当の入居者に聞くとかなり静かにしているとのこと。毎度毎度嫌気が差すようで、ほどなく転居をされてしまう。空室率も高まるし、正直出て行ってほしいのだが・・・

A.かなりデリケートな問題であり、最近この手のおはなしが特に増えてきたようです。

音の問題は個人差もをありなかなか判断が難しいのですが、根気よく話し合いを持つことが必要ですが、あまり家主さんが矢面に立つと二進も三進もいかなくなる場合もありますので、間に管理会社、媒介業者を立てることも一つの方策です。

Q.最初はちゃんと支払っていたのだが、最近滞納気味で、今後支払いが完全に滞ってしまうのではないかと心配している。保証会社に加入してもらうことはできるのか？

A.これも最近よくうかがうご相談です。

滞納が１，２か月程度で元にもどればよいのですが、半年も溜めてしまいますと正直自力での復活はかなり難しいのではないでしょうか。連帯保証人さんがいれば保証人さんと連携して支払い計画を立てていくことをおすすめします。保証会社との契約ですが、経験則的に、入居中の延滞歴があると引き受け（審査通過）が難しい場合がほとんどのようです。

Q.保証会社に立替してもらう場合、どういったサイクルで入金されるのか？

A.保証会社によって異なりますが、原則、延滞報告申請日から１０日～３０日以内に指定口座に入金されます。

Q.内緒で同棲しているようで、解約したい

A.契約条項には条文があるものの、単に無断で同棲(同居)しているだけですと、即、それだけで出て行って下さい＝解約というのは難しいでしょう。近隣トラブルを起こしていないのであれば、どういった内容の人間なのかヒアリングして問題がなさそうであれば、許容も止むを得ないかもしれません。

 

類似事項で、女性限定物件のところに男性が身を寄せているなどは、他の入居者との兼ね合いも大いに出てきますのでしっかりとした説明の上で立ち入りを止めてもらう、守られない場合、最悪は契約解除の意向を示すことも必要かと思います。

Q.耐震の問題や、相続の問題で入居者に退去してもらって一刻も早く物件を手放したい。

A.最近増えてきたご相談ですが、いきなり2，3か月の間で退去というのは法律的な見方はもちろん、道義的にも許されないでしょう。そもそも次の居宅を見つけるにも、良い条件のものが見つかる保証もありません。

やはり、1年ぐらい前には遅くとも入居者と相談の上、処分の方法を考えることが肝要でしょう。

Q.内装業者を紹介してほしい

A.クロスの張替え、室内クリーニング、エアコン洗浄、エクステリア関連など、取引実績がある業者によるお見積りが可能です。もちろんお見積りだけでしたら無料ですのでお問い合わせください。

 

いわゆる地縁的なつながりから惰性で昔からのお付き合いで発注されているオーナーさんが多いのですが、一度見積もりされますと価格差に驚かれ当事務所に発注いただくケースも多くございます。

Q.紛争防止条例とは？

A.平成16年10月に施工された東京都の条例です。平成28年の調査によると、圧倒的に相談件数で多いのは「敷金精算」にまつわる事柄となっています。

大まかに①敷金精算に関する事項②契約中の設備修繕に関する事項、から構成されており、媒介業者は宅建業法上の重要事項説明と合わせて説明をすることが義務付けられております。

運用から約15年ですが、この条例の浸透により敷金の精算トラブルはかなり少なくなってきたように思われます。

Q.都条例はわかるが、具体的に敷金はどの程度返還すれば良いのか？

A.新日本不動産では、都条例の説明書の中に特約条項として「清掃費用は敷金から差し引く」旨を設けており、敷金から相殺して返還する形をお勧めしております。故意・過失での損耗による入居者負担分があれば、その点を勘案して交渉・決定する形となります。

Q.退去後はどの程度修繕（手直し）すれば募集可能になるか？

A.たとえば、クロスの少しの汚れなどは、それだけで悪目立ちして、もはや比較対象から外れてしまいます。クリーニングﾞも同様ですが、昔ながらの家主さんはご自分でおやりになる方もいらっしゃいますが、目に見えない排水溝の清掃などはやはり素人は素人なりの仕上がりとなりますので、必ず専門業者にご依頼されたほうがよろしいかと存じます。

Q.都条例があるものの、借主が敷金精算に納得しない

A.最近は上記都条例の浸透もあり、敷金トラブルはだいぶ少なくなってきましたが、変に「ゴネる」方もいることも事実です。

都条例、ガイドラインを元に粛々と交渉することが肝要かと思われますが、あまりにもおはなしが通じない場合、返還額を増やすなど臨機応変に対応することも必要ではないでしょうか

Q.退去後、できうる限り早く次の入居者を見つけたい

A.方法としては、解約日がはっきりした時点で、リフォーム業者さんに依頼をしておくことです。昨今、腕のよい内装業者さんは引く手あまたで早めにスケジュールが埋まってしまうケースがあるようです。

利回り的なことを考えても、空室期間はできる限り少ないほうが良いわけですから早めの発注はマストでしょう。