ライバルは、隣の○○荘ではない】
さきほどファンド系云々というおはなしをさせていただきましたが、空室率が全国レベルとはいえ20パーセントあるなかで、特に個人オーナーさんがライバルになるのは、もはや同じ個人オーナーではなく、ファンド系もそうですが、大口オーナー、たとえば、財閥系管理、ハウスメーカー30年家賃保証などのマンション、アパート群です。
そういったマンション、アパートはたいてい管理会社が貸主代理として賃料管理、保証をしているのですが、設備関係はもちろんなのですが、まずは、契約条件面にアドバンテージをもって賃貸市場に現れます。
個人オーナー歴50年の方から言わせますと「冗談じゃない！(怒)」と驚愕の条件でなのですが、もはや、たとえば例を挙げますと礼金は時代遅れの遺物なのかもしれないと思わせるほど、前述したような管理会社が運営している物件には礼金取得はかなり少なくなっています。
某お笑い芸人さんが著書の中で
「なんで入居して家賃払うお客がお礼しないといけないんだ！」
と憤っていましたが(笑)、本当にそういう時代になってきてますね。
何せ、物件は今日も生まれ続けていて、供給過多なのは借りたい側から見ても、明白なのですから。
借りる側のメンタリティとしてそういった雰囲気が醸成されているのは間違いないでしょう。
「より初期費用を安くあげたい」というのは携帯電話（スマホ）を買うだけではなく、もはや時代の趨勢でしょう。
「法人契約なら敷金、礼金完璧に取得できるよ」
といわれるオーナーさんも多いですが、果たしてオーナーの物件は法人契約に耐えうる物件がどうかも自己分析が必要です。
最近は築年数も築後相当年数経過してるとＮＧの会社さんが多いようです。
そしてそもそも法人契約で家賃を立て替え(家賃補助)してくれる会社に勤めている人が契約希望者の中で何人いるのか？というところも根本的な問題です。
そういった方たちは、総じて「不動産リテラシー」力があり、物件に対する見立ても厳しいという・・・
需給バランス、時代の流れを踏まえますと、個人オーナーとしても毎月の賃料をいたずらに下げるより、礼金無しで間口を広げ、広告料有りにして営業マンさんのヤル気を促す方法が満室経営の近道といえるのではないでしょうか？
昭和のオーナーさんにはまずもってなかなか理解されないのですが、なるべくご理解いただいて、上記の条件を採用していただくようにお話しさせていただいております。